Legge 29.07.2021, n. 108 (GU n.181 del 30.07.2021 – Suppl. Ordinario n.26, “art. 22-bis”.
Note critiche e parere su affrancazione e trasformazione del diritto di superficie.
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Il 31 luglio 2021 è entrata in vigore la Legge 29.07.2021, n. 108 (GU n.181 del 30.07.2021 – Suppl. Ordinario n. 26 (ulteriori disposizioni finalizzate a sbloccare ed accelerare le procedure amministrative per la cessione di aree nelle quali sono stati edificati alloggi di edilizia residenziale pubblica PEEP/PdZ, nel contesto Roma bloccate dal 2015), che, all’art. 22-bis, ha apportato importanti e significative modifiche relativamente all’articolo 31 della Legge 23.12.1998, n. 448, sostituendo completamente i commi 47, 48 e 49 bis.
Come ormai noto le criticità ed i fermi operativi nel non rispetto delle leggi di riferimento per l’espletamento delle pratiche di trasformazione e di affrancazione da parte del Dipartimento Urbanistica, e della partecipata di Roma Capitale con contratto di servizio “Risorse per Roma”, hanno causato e stanno causando danni enormi per i cittadini, con serie ripercussioni sia per la sfera personale, sia per quella sociale ed economica. L’articolo 22-bis del Decreto Legge 77/2021 mira ad annullare l’inerzia dei Comuni, stabilendo tempi certi (90 gg. per la conclusione dei procedimenti, e due soglie massime di corrispettivo (oltre le spese notarili e oneri di tassazione a carico del cittadino).
Nel dettaglio ed in sintesi:
▪ La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è possibile non solo su iniziativa del Comune, ma anche dei cittadini, purché siano decorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa (comma 47).
Poiché la norma parla di “prima assegnazione” in generale (e non di prima assegnazione del titolare della domanda), ai fini della determinazione del quinquennio, il titolare della domanda può aggiungere al proprio possesso anche quello dei suoi dante causa.
▪ Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’art. 5-bis, comma 1, del D.L. n. 333/1992 (che peraltro è stato abrogato dall’art. 58 del D.P.R 327/2001), con esclusione della riduzione del 40% prevista dal secondo periodo dello stesso comma 1 del predetto art. 5-bis (comma 48).
Il nuovo parametro di calcolo sostituisce quello precedentemente previsto, il quale disponeva che il corrispettivo fosse determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento.
I dubbi di legittimità costituzionale della disposizione in esame, per effetto della nota dichiarazione di incostituzionalità del predetto art. 5-bis (Corte Cost. 349/2007), non sussistono perché la censura di quella norma era inerente all’incompatibilità del criterio di computo dell’indennità di esproprio con i principi sanciti dalla Corte Europea dei diritti dell’Uomo, che ritenevano incompatibile con quei principi (e cioè i diritti fondamentali dell’Uomo) una valutazione dell’effettivo pregiudizio, subito dal cittadino gravato dall’esercizio della potestà espropriativa da parte della P.A., diverso dal valore venale del bene.
In definitiva, il criterio previsto dall’art. 5-bis sarebbe certamente incostituzionale qualora risultasse reintrodotto per indennizzare il sacrificio di un cittadino che subisce l’espropriazione coatta di un proprio bene, ma non lo è se risulta utilizzato per altre finalità. Il comma 48 non individua un criterio di indennizzo a favore dei privati per l’ablazione di un bene patrimoniale.
Si tratta, invero, di una misura compensativa di un mutato assetto di interessi pubblici, a tutela del risparmio privato (art. 47 Cost.).
▪ Obbligo per i comuni di rispondere entro 90 giorni alle istanze pervenute (comma 47).
▪ Il costo dell’area relativo alla trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e l’indennità/corrispettivo relativo alla rimozione dai vincoli convenzionali devono ciascuno rispettare l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze, avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati, e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze, avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati.
▪ Esiste la possibilità del ricorso alla forma della scrittura privata autenticata anche per gli atti portanti trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà.
Le “volontà” espresse dal Comune di Roma con le delibere Comunali n.54/2003,n.55/2011 e n.116/2018 hanno chiaramente e dettagliatamente ribadito quanto previsto dalle leggi in essere per la trasformazione dei terreni da diritto di “superficie 99 anni”, “a piena proprietà” con decadenza perpetua e assoluta di tutti i vincoli convenzionali.
Inoltre si ricorda come da nostra proposta inviata in data 1.10.2019 la possibilità di avvalersi per gli atti di trasformazione e affrancazione del Segretario Comunale o suo delegato, rogando su richiesta dell’ente, i contratti nei quali l’ente è parte e autentica scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente, con ritorno economico per Roma Capitale e risparmio per i cittadini.
Attendiamo concretamente una pronta ripresa della lavorazione delle istanze nell’assoluto e legittimo diritto di ogni cittadino.
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