Pubblichiamo integralmente la nostra mail letta parzialmente durante la commissione consigliare Urbanistica del 10 aprile 2020,dove si evince con chiarezza il senso “imprenditoriale” inserito in contesto PEEP e normativo di riferimento, completamente travisato da alcuni partecipanti alla commissione.
Nella grande maggioranza delle convenzioni (contratto Comune/concessionario/Coop.Edilizia/) viene usato il termine “impresa”,con a capo un imprenditore (definizione Treccani: “chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata, di carattere industriale, agricolo o commerciale, al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizî; in senso più ampio, chi, persona fisica o società, gestisce un’impresa.” ).
Noi siamo per la massima trasparenza nella tutela dei diritti dei cittadini,disponibili con tutti a qualsiasi forma di collaborazione secondo Statuto.
Aspetti critici e commento alla Determina del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, n. 389 del 3/3/2020,
e n. QI/440/2019 del 27/03/2019.
389 del 3/3/2020
Dall’analisi della stessa emerge una poca chiarezza in alcuni aspetti pratici e diverse criticità che evidenziamo, e come la sovrapposizione di norme nel corso degli anni abbiano aumentato attraverso interpretazioni degli attori in causa il tasso entropico per gli immobili PEEP. In primo luogo la determina elude non citando lo svincolo del P.M.C. ovvero l’affrancazione, che di fatto elimina il vincolo del 4,5% su PMC per il calcolo del canone di locazione, sarebbe stato meglio specificarlo per non incorrere in inutili diatribe.In secondo luogo non si tiene conto che tale determina non può incidere sulle Convenzioni già realizzate: se è vero che molte già stabiliscono il criterio del 4,5% su P.M.C., ce ne sono altre che fanno riferimento all’equo canone e che non possono essere oggetto di modifica, altre hanno vincoli convenzionali in essere come ad esempio la locazione a determinati settori della P.A., pertanto si creerebbero negative ulteriori disparità di trattamento su immobili dello stesso piano di zona.La determina, inoltre, ignora lo storico dei Piani di Zona e di come l’edilizia convenzionata/agevolata/sovvenzionata P.E.E.P. sottostante alla legge n.865/71 non abbia mai funzionato nella Capitale a causa del mancato controllo della filiera di realizzazione degli immobili. E’ noto infatti che questo tipo di abitazioni non sono quasi mai state acquistate a P.M.C., bensì a prezzi notevolmente superiori in spregio alla normativa vigente, e rivendute a prezzo di libero mercato senza pagamento dell’affrancazione fino alla famosa sentenza delle Sezioni Unite del 2015. Come ormai sosteniamo da anni malgrado l’interpretazione “errata” del Comune di Roma è palese che la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, faccia decadere i vincoli del prezzo massimo di cessione e di locazione e tutti gli altri citati in convenzione, quindi ribadire il contrario nella determina che secondo quanto dichiarato nei media da componenti consigliari del Comune di Roma “viene così aggiunto un altro tassello con l’obiettivo di riportare l’edilizia convenzionata e agevolata nell’alveo delle finalità per cui era stata istituita” è chiaramente ulteriore elemento conflittuale e contrario al vero scopo dell’edilizia P.E.E.P., ovvero essere pieni proprietari di immobili P.E.E.P. a prezzi calmierati secondo i requisiti di legge. Per di più “costringendo” il locatore, che ha acquisto l’immobile a prezzo di libero mercato, a rispettare un canone di locazione molto calmierato, al netto di tasse e obblighi contrattuali, si procura un danno economico allo stesso enorme o comunque un blocco degli affitti di questo tipo di immobili, in quanto se fosse applicato in toto il 4,5 del P.M.C. tout court ci sarebbe ancor più la contrazione di immobili locabili facendo così diminuire l’offerta ed aumentare la domanda con relativo aumento dei prezzi. Appare chiaro come questa determina sancisca la fine degli immobili P.E.E.P. nel Comune di Roma, non c’è alcun dubbio che il chiarimento sul P.M.C. al netto delle convenzioni in essere e sottoscritte dal Comune di Roma non lasci spazi operativi ed economici a chi voglia intraprendere a livello “imprenditoriale” iniziative abitative in edilizia P.E.E.P. L’ipotesi di assegnazione o acquisto a prezzo “inferiore” al P.M.C., enunciata nella determina appare palesemente inattuabile per i motivi sopra esposti, riconducibili ad economie svantaggiose in partenza con tutti le implicazioni relative a rallentamenti burocratici e difficoltà oggettive in tutta la filiera amministrativa. Rileviamo che non viene fatto nessun cenno alla la durata contrattuale, malgrado alcuni rimandi alla legge n.392 17/7/1978, aumentando le incertezze che sussistono in merito. Infine c’è da considerare il probabile aumento di contenzioso fra locatore e conduttore (ne abbiamo già contezza purtroppo) che ora si troverebbero in teoria secondo determina “costretti” a rispettare la normativa vigente, il tutto si tradurrà potenzialmente in ulteriore conflitto delle parti in causa. In sintesi, il provvedimento a nostro giudizio appare intempestivo, generico, potenzialmente moltiplicatore di contenziosi, e non attinente alle esigenze reali attese da tempo dai cittadini, per ciò che concerne i servizi amministrativi previsti da erogare da parte del Dipartimento,(trasformazione, affrancazione, situazione tecnico amministrativa dei P.d.Z. etc.).
QI/440/2019 del 27/03/2019
Per ciò che concerne questa Determinazione Dirigenziale,come abbiamo sostenuto in diversi contesti, è la conferma di come si continui ad ignorare la genesi dei P.d.Z. a Roma elencando norme di riferimento disattese proprio dal Comune di Roma stesso, attraverso la propria filiera amministrativa e di controllo, svilendo in questo contesto di fatto il tanto citato aspetto “ sociale e popolare” degli immobili P.E.E.P.
Riteniamo chiaro il riferimento ai costruttori/ concessionari/cessionari e non ai cittadini, che attendono l’applicazione delle norme e delibere ad oggi disattese previste per gli immobili P.E.E.P (es.del.13 e 108 /2016,116/2018 etc.),e che nella fattispecie siano relegati ancor più a “parte lesa”.
Restiamo a disposizione per qualsiasi forma di collaborazione.
Cordiali saluti
