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Aspetti critici e commento alla determina del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, n. 389 del 3/3/2020.

Aspetti critici e commento alla determina del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, n. 389 del 3/3/2020.

Al netto della validità di applicazione senza passaggio consigliare, dall’analisi della stessa emerge una poca chiarezza in alcuni aspetti pratici e diverse criticità che di seguito evidenziamo, inoltre rileviamo come la sovrapposizione di norme nel corso degli anni abbia aumentato attraverso interpretazioni  degli attori in causa il tasso entropico degli immobili “PEEP”.

     In primo luogo la determina elude non citando lo svincolo del P.M.C. ovvero l’affrancazione, che di fatto elimina il vincolo del 4,5% su PMC per il calcolo del canone di locazione, sarebbe stato meglio specificarlo per non incorrere in inutili diatribe.

 In secondo luogo non si tiene conto che tale determina non può incidere sulle convenzioni già realizzate: se è vero che molte già stabiliscono il criterio del 4,5% su P.M.C., ce ne sono altre che fanno riferimento all’equo canone e che non possono essere oggetto di modifica, altre hanno vincoli convenzionali in essere come ad esempio la locazione a determinati settori della P.A., pertanto si creerebbero negative ulteriori disparità di trattamento su immobili dello stesso piano di zona.

  La determina, inoltre, ignora lo storico dei Piani di Zona e di come l’edilizia convenzionata/agevolata/sovvenzionata P.E.E.P. sottostante alla legge n.865/71 non abbia mai funzionato nella Capitale a causa del mancato controllo della filiera di realizzazione degli immobili. E’ noto infatti che questo tipo di abitazioni non sono quasi mai state acquistate a P.M.C., bensì a prezzi notevolmente superiori in spregio alla normativa vigente, e rivendute a prezzo di libero mercato senza pagamento dell’affrancazione fino alla famosa sentenza delle Sezioni Unite del 2015.

  Come ormai sosteniamo da anni malgrado l’interpretazione “errata” del Comune di Roma è palese che la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, faccia decadere i vincoli del prezzo massimo di cessione e di locazione, quindi ribadire il contrario nella determina che secondo quanto dichiarato nei media da componenti consigliari del Comune di Roma “viene così aggiunto un altro tassello con l’obiettivo di riportare l’edilizia convenzionata e agevolata nell’alveo delle finalità per cui era stata istituita” è chiaramente ulteriore elemento conflittuale e contrario al vero scopo dell’edilizia P.E.E.P., ovvero essere pieni proprietari di immobili P.E.E.P. a prezzi calmierati nel rispetto dei requisiti di legge. 

Per di più “costringendo” il locatore, che ha acquistato l’immobile a prezzo di libero mercato, a rispettare un canone di locazione molto calmierato, al netto di tasse e obblighi contrattuali, si procura un danno economico allo stesso enorme o comunque un blocco degli affitti di questo tipo di immobili, in quanto se fosse applicato in toto il 4,5 del P.M.C. tout court ci sarebbe ancor più la contrazione di immobili locabili facendo così diminuire l’offerta ed aumentare la domanda con relativo aumento dei prezzi. Appare chiaro come questa determina sia ulteriore conferma della fine degli immobili P.E.E.P. nel Comune di Roma, non c’è alcun dubbio che il chiarimento sul P.M.C. al netto delle convenzioni in essere e sottoscritte dal Comune di Roma non lasci spazi operativi ed economici a chi voglia intraprendere a livello “imprenditoriale” iniziative abitative in edilizia P.E.E.P.

        L’ipotesi di assegnazione o acquisto a prezzo “inferiore” al P.M.C., enunciata nella determina appare palesemente inattuabile per i motivi sopra esposti, riconducibili ad economie svantaggiose in partenza con tutti le implicazioni relative a rallentamenti burocratici e difficoltà oggettive in tutta la filiera amministrativa.

        Rileviamo che non viene fatto nessun cenno alla la durata contrattuale, malgrado alcuni rimandi alla legge n.392 17/7/1978, aumentando le incertezze che sussistono in merito.   

    Infine c’è da considerare il probabile aumento di contenzioso fra locatore e conduttore che ora si troverebbero in teoria secondo determina “costretti” a rispettare la normativa vigente, il tutto si tradurrà potenzialmente in ulteriore conflitto delle parti in causa.

    Concludendo il provvedimento a nostro giudizio appare intempestivo, generico, potenzialmente moltiplicatore di contenziosi, e non attinente alle esigenze reali attese da tempo dai cittadini, per ciò che concerne i servizi amministrativi previsti da erogare da parte del Dipartimento,(trasformazione, affrancazione, situazione tecnico amministrativa dei P.d.Z. etc.).

Non esitate a contattarci per qualsiasi forma di quesito o domanda all’indirizzo mail: associazionearep@gmail.com

Video commento:

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